A zase ten PENB. Kontroly průkazu energetické náročnosti budovy v roce 2025. 

Jak se vyhnout pokutám?

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), známý i jako energetický štítek budovy nebo energetický štítek domu, byl dlouho jen nenápadnou přílohou k prodeji nemovitosti, pronájmu nebo žádosti o dotaci. Jenže jeho role se dramaticky mění. Dnes je z něj klíčový dokument, který rozhoduje o tom, co můžete se svou budovou dělat, za jakých podmínek a jak draze.

PENB - Energetický štítek budovy: Proč je důležitější než kdy dřív

V roce 2025 se očekává další vlna důsledných prověrek a to nejen u developerů, ale i u vlastníků bytových domů, firem a obcí.

Připravit se ale dá v klidu. Pokud je energetika budovy v pořádku a průkaz zpracovaný správně, není se čeho obávat.

‍

Navíc evropská směrnice EPBD IV, která vstoupí v platnost v roce 2026, dává energetickým štítkům úplně novou váhu. Od roku 2027 bez něj neuzavřete ani nájemní, ani kupní smlouvu. Bez aktuálního PENB nemusíte získat dotaci, úvěr ani souhlas úřadu se stavebními úpravami. A pokuty nejsou jediným rizikem. Chybějící štítek může znamenat zpoždění projektu, ztrátu nájemce nebo snížení hodnoty majetku.

Pojďme se podívat, proč je průkaz energetické náročnosti důležitější než kdy dřív, co se mění s příchodem EPBD IV, co EPBD znamená a co musí vlastníci budov udělat, aby nebyli zaskočeni.

Kdy je průkaz energetické náročnosti budovy povinný

‍

Zákon č. 406/2000 Sb. a navazující vyhlášky stanovují přesně, kdy musí být zpracován energetický štítek budovy. Nejčastější situace:

1. Novostavba

Při výstavbě nové budovy je průkaz povinný pro doložení splnění požadavků na energetickou náročnost. Bez něj nelze žádat o stavební povolení.

2. Větší rekonstrukce

Pokud se mění více než 25 % obálky budovy (například zateplení fasády, výměna oken, střešní úpravy), vzniká povinnost zpracovat nový PENB. Energetický štítek rekonstrukce je dnes jeden z nejčastějších případů v praxi.

3. Prodej a pronájem

Při prodeji nebo pronájmu budovy nebo její části (např. bytu v bytovém domě) musí být energetický štítek domu k dispozici zájemcům už při inzerci.

4. Veřejné budovy nad 250 m²

Školy, úřady, kulturní domy a další objekty musí mít štítek nejen zpracovaný, ale i fyzicky vyvěšený na viditelném místě.

5. Žádost o dotaci

Programy jako Nová zelená úsporám nebo Oprav dům po babičce vyžadují platný energetický štítek jako vstupní dokument pro schválení podpory.

‍Co všechno dnes energetický štítek ovlivňuje

‍

PENB je víc než jen razítko na žádosti. Kvalitně zpracovaný průkaz energetické náročnosti budovy pomáhá:

✅ Zorientovat se v technickém stavu budovy. Zjistit, kde uniká energie a co má největší smysl řešit.

✅ Předvídat provozní náklady a nastavit reálné rozpočty i návratnosti.

✅ Zvýšit hodnotu nemovitosti při prodeji budovy s třídou C a lepší mají větší šanci uspět.

✅ Získat financování a podporu banky, fondy i dotační programy chtějí znát aktuální energetický profil objektu.

✅ Předejít sankcím za nedoložený nebo chybný štítek hrozí pokuta až 200 000 Kč.

Co přináší směrnice EPBD IV

Od roku 2026 se zásadně mění pravidla hry. Evropská směrnice EPBD IV zavádí několik klíčových opatření, která dopadnou na většinu vlastníků budov:

✅ Od 2027 nebude možné uzavřít kupní nebo nájemní smlouvu bez platného energetického štítku.

✅ Povinnost zpracování PENB se rozšíří na další typy budov, zejména bytové domy při úpravách.

✅ Zavedou se renovační pasy – dokumenty s dlouhodobým plánem opatření ke snížení energetické náročnosti.

✅ PENB dostane jednotnou digitální formu a bude sjednocen napříč EU.

✅ Zvýší se důraz na kvalitu zpracování – SEI se zaměří na to, zda průkaz odpovídá skutečnému stavu objektu.

Nejčastější chyby z praxe

Z terénu víme, že u energetických štítků nastávají tyto nejčastější chyby:

‼️ Zpracování "od stolu" bez místního šetření. Pokud se jedná o stávající budovu a neproběhlo místní šetření, PENB je neplatný. Jediná možnost, kdy není místní šetření nutné, je v případě, že se jedná o novostavbu. Proto pozor na zpracovatele, kterého vybíráte.

‼️ Neaktuální PENB – platnost štítku je 10 let, ale při změně obálky nebo zdroje tepla je potřeba nový. Tudíž energetický štítek má platnost 10 let pouze v případě, že za tu dobu není proveden žádný razantní zásah na budově. Pokud ale byl zásah proveden, je třeba energetický průkaz domu obnovit.

‼️ Podání žádosti o dotaci bez PENB – žádost je automaticky vyřazena. Například pro program Nová zelená úsporám je energetický štítek hlavním ukazatelem toho, zda na dotaci máte nárok či nikoli. Bez něj to tedy nejde.

‼️ Rekonstrukce bez PENB – stavební úřad může řízení zastavit nebo zamítnout. Je třeba mít vždy aktuální energetický průkaz v jakémkoli případu zásahu do nemovitosti, jinak se můžete potýkat s problémy.

‍Energetický štítek a rekonstrukce: Kdy je potřeba nový průkaz

‍

Každá změna více než 25 % obvodového pláště (fasáda, střecha, výměna oken) znamená zákonnou povinnost nového PENB. Nejde o formalitu bez štítku nemůžete získat povolení ani dotaci.

‍

V praxi se to týká:

‍

🟡 komplexního zateplení,

🟡 výměny oken a dveří,

🟡 výměny střechy nebo vchodových otvorů,

🟡 kombinace menších opatření, která tuto hranici přesáhnou.

Když děláte rekonstrukci, je důležité vědět, jaký dopad měla na energetickou náročnost budovy. Proto je třeba energetický štítek aktualizovat. Pokud byla rekonstrukce udělaná dobře, například byla budova zateplená, nebo byly vyměněny okna, dost pravděpodobně to energetickou náročnost sníží, a na PENB bude tedy lepší třída.

To zvýší hodnotu nemovitosti, a pokud v budově jsou například byty, bude obecně budova více atraktivní.

Energetický štítek pro dotace: Bez něj to nejde

‍

Program Nová zelená úsporám i další dotační tituly vyžadují:

‍

🟡 platný energetický štítek domu (PENB),

🟡 doporučená opatření jako přílohu,

🟡 propojení výpočtu úspor s parametry štítku.

‍

Bez kvalitního zpracování (včetně místního šetření) není možné dotaci získat.

Často se stává, že špatně zpracovaný průkaz je důvodem pro vyřazení žádosti. A na podruhé žádat o dotaci je velmi složité. Pro program Nová zelená úsporám je změna v energetické náročnosti to hlavní. Dotační podpora vznikla hlavně proto, aby pomáhala snižovat energetickou náročnost budov. A proto je třeba mít PENB před žádáním o dotaci, aby byla jasná vstupní třída, a poté je třeba ho aktualizovat, aby byl vidět rozdíl.

‍PENB pro SVJ: Povinnost, která ovlivňuje nájmy, účty i modernizaci domu

‍

U bytových domů je energetický štítek budovy (PENB) povinný vždy. Společenství vlastníků jej musí mít například při prodeji bytů, větších rekonstrukcích, žádostech o dotaci nebo pokud jejich dům spadá do kategorie veřejně přístupných objektů. V praxi to znamená, že všechny SVJ se bez aktuálního PENB neobejde.

Zároveň jde o dokument, který má přímý dopad na peněženku každého vlastníka.

‍

Proč je PENB důležitý pro SVJ:

‍

‍PENB pro SVJ: Povinnost, která ovlivňuje nájmy, účty i modernizaci domu

‍

U bytových domů je energetický štítek budovy (PENB) povinný vždy. Společenství vlastníků jej musí mít například při prodeji bytů, větších rekonstrukcích, žádostech o dotaci nebo pokud jejich dům spadá do kategorie veřejně přístupných objektů. V praxi to znamená, že všechny SVJ se bez aktuálního PENB neobejde.

Zároveň jde o dokument, který má přímý dopad na peněženku každého vlastníka.

‍

Proč je PENB důležitý pro SVJ:

‍

🟡 Je to společná odpovědnost – průkaz není záležitost jednoho vlastníka. Zajišťuje ho SVJ jako celek a je platný pro celý objekt. To znamená, že i jednotlivé prodeje nebo stavební úpravy mohou vyvolat nutnost jeho aktualizace.

A nejen to: většina SVJ má také povinnost kontroly systému vytápění

Podle zákona č. 406/2000 Sb. platí, že pokud má dům topnou soustavu s výkonem nad 70 kW (což většina bytových domů splňuje), musí každých 5 let proběhnout odborná kontrola systému vytápění. A to nezávisle na tom, zda SVJ něco opravuje nebo žádá o dotaci.

Tato kontrola:

🟡 prověřuje účinnost, nastavení a stav topné soustavy,

🟡 odhaluje provozní ztráty a technické nedostatky,

🟡 doplňuje PENB o reálný obrázek chování budovy v provozu,

🟡 často přináší návrhy na úpravy, které mohou okamžitě snížit náklady na vytápění.

Pokud kontrola chybí nebo není archivována, může SEI při kontrole uložit pokutu v řádu desetitisíců korun.

PENB a kontrola systému vytápění nejsou jen povinné dokumenty. Jsou to strategické nástroje, díky kterým může SVJ:

🟡 lépe plánovat modernizaci,

🟡 získat finanční podporu,

🟡 a především udržet náklady na bydlení pod kontrolou.

Kontrola systému vytápění: Co má společného s energetickým štítkem?

‍

Vedle průkazu energetické náročnosti budovy (PENB) je u větších objektů povinná také kontrola systému vytápění. Týká se všech budov s instalovaným výkonem nad 70 kW. Typicky škol, úřadů, bytových domů nebo kancelářských objektů.

Zatímco PENB hodnotí budovu jako celek, kontrola se zaměřuje přímo na účinnost topné soustavy. Provádí ji energetický specialista každých pět let a zpráva musí být k dispozici při případné kontrole ze strany SEI. Kromě zákonné povinnosti přináší i praktický přínos, často odhalí zbytečné ztráty, špatné nastavení a neefektivní provoz, které zvyšují náklady na vytápění.

Jaký je rozdíl mezi PENB a kontrolou vytápění?

Co by měl udělat každý vlastník budovy ještě před rokem 2027

1. Zkontrolovat platnost aktuálního PENB – pokud je starší než 10 let, nečekejte.

1. Zjistit, jestli se na vaši budovu vztahuje povinnost zpracování štítku – nebo bude vztahovat po úpravách.

1. Nenechávat zpracování na poslední chvíli – štítek trvá týdny, ne dny.

1. Zajistit, že štítek bude zpracován odborně – včetně místního šetření a doporučení.

1. Ověřit povinnost mít kontrolu systému vytápění – pokud má zdroj tepla výkon nad 70 kW.

1. Nechat si zpracovat všechny povinné dokumenty – aby vám nehrozily pokuty a byli jste připraveni na budoucnost nemovitosti.

Shrnutí: PENB není formalita, ale strategický dokument

‍

Správně zpracovaný průkaz energetické náročnosti budovy:

‍

🟡 vám otevře dveře k financím, dotacím a povolením,

🟡 pomůže vám snížit provozní náklady a plánovat úpravy,

🟡 zvýší hodnotu a atraktivitu vaší nemovitosti,

🟡 ochrání vás před pokutami, zdrženími a právními problémy.