POUČENÍ PRODÁVAJÍCÍHO PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI

Informace a dokumenty důležité pro bezpečný převod nemovitosti

Společnost Reality Kozlík s.r.o., IČO 235 78 211, se sídlem Masarykova 720, 252 63 Roztoky, jako realitní zprostředkovatel upozorňuje prodávajícího na skutečnosti a dokumenty, které mohou být důležité při přípravě a uskutečnění prodeje nemovitosti.

Účelem tohoto poučení je zejména zajistit, aby zájemci o koupi a následnému kupujícímu byly poskytnuty pravdivé a úplné informace o právním a faktickém stavu nemovitosti a aby byly včas připraveny dokumenty potřebné pro bezpečný průběh převodu.

Realitní zprostředkovatel má podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, povinnost informovat zájemce o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na nemovitosti, které vyplývají z veřejných seznamů, a rovněž o těch, o nichž věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.

Proto je důležité, aby prodávající poskytl realitnímu zprostředkovateli pravdivé a úplné informace o nemovitosti a nezatajoval skutečnosti, které mohou mít význam pro rozhodnutí kupujícího.

Rozsah potřebných informací a dokumentů se vždy odvíjí od konkrétní nemovitosti. Ne všechny níže uvedené dokumenty nebo povinnosti se proto vztahují na každý prodej.

I. Technický a faktický stav nemovitosti

Prodávající by měl realitního zprostředkovatele upozornit zejména na všechny jemu známé vady, poruchy nebo jiné významné skutečnosti týkající se technického stavu nemovitosti.

Může jít například o:

zatékání nebo dřívější zatékání;

zvýšenou vlhkost nebo plísně;

trhliny ve zdivu, poruchy základů nebo jiné statické problémy;

vady střechy, fasády, oken, izolací nebo podlah;

poruchy elektroinstalace, rozvodů vody, kanalizace nebo plynu;

vady vytápění, kotle, tepelného čerpadla, klimatizace nebo jiných technických zařízení;

problémy se studnou, přípojkami, jímkou, septikem nebo domovní čistírnou odpadních vod;

závady komínu nebo jiné spalinové cesty;

výskyt dřevokazného hmyzu, dřevomorky nebo jiného biologického napadení;

předchozí požár, povodeň, záplavu nebo jinou mimořádnou událost, která měla významnější dopad na nemovitost;

jiné vady nebo okolnosti, které mohou ovlivnit bezpečnost, užívání, životnost nebo hodnotu nemovitosti.

Pokud byla významná vada v minulosti opravována, je vhodné sdělit rovněž tuto skutečnost a podle možností doložit provedenou opravu, zejména existují-li k ní faktury, servisní zprávy, záruční listy, projektová dokumentace nebo jiné podklady.

Známou vadu není vhodné zakrývat nebo před kupujícím zatajit. Je naopak vhodné její existenci jasně popsat a významné vady zachytit také ve smluvní dokumentaci.

II. Právní stav a omezení užívání nemovitosti

Prodávající je povinen realitnímu zprostředkovateli sdělit také jemu známé skutečnosti, které mohou ovlivnit vlastnictví, převod nebo užívání nemovitosti a nejsou zřejmé z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí.

Jedná se zejména o:

probíhající řízení o zápisu práva do katastru nemovitostí;

dosud nezapsaná nebo připravovaná věcná práva;

nájemní, pachtovní, výpůjční nebo jiné smlouvy umožňující třetí osobě nemovitost nebo její část užívat;

smluvní předkupní práva;

dohody o užívání přístupových cest, přípojek nebo částí sousedních pozemků;

spory o hranice pozemku, přístup k nemovitosti nebo užívání částí nemovitosti;

soudní, správní nebo jiná řízení, která mohou mít na nemovitost nebo její převod vliv;

exekuční nebo insolvenční řízení, které může omezit možnost s nemovitostí nakládat;

nároky třetích osob vztahující se k nemovitosti;

jiné právní nebo faktické omezení, o kterém prodávající ví.

Prodávající by měl oznámit také skutečnost, že je v nemovitosti evidováno bydliště jiné osoby nebo sídlo podnikatele či právnické osoby, je-li to relevantní pro předání nemovitosti.

Samotný údaj o trvalém pobytu fyzické osoby nebo sídle právnické osoby nepředstavuje vlastnické ani jiné věcné právo k nemovitosti, může však být prakticky významný při jejím převodu a předání.

III. Změny stavby a skutečný způsob užívání

Prodávající by měl informovat realitního zprostředkovatele o všech významnějších stavebních úpravách, přístavbách, nástavbách, změnách dispozice nebo změnách způsobu užívání nemovitosti.

Zejména je třeba upozornit na případy, kdy:

skutečný stav stavby neodpovídá dostupné projektové dokumentaci;

byly provedeny stavební úpravy, u nichž není jasné, zda byly provedeny v souladu s tehdy platnými právními předpisy;

některá část stavby je užívána jiným způsobem, než pro který byla povolena;

stavba, přístavba nebo jiné stavební provedení není zachyceno v dostupné dokumentaci;

existuje nesoulad mezi skutečným stavem nemovitosti a údaji vedenými v katastru nemovitostí.

Takové skutečnosti je vhodné vyřešit nebo alespoň řádně popsat ještě před uzavřením kupní smlouvy.

IV. Stavební dokumentace

Podle zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona, je vlastník stavby povinen po celou dobu trvání stavby uchovávat příslušnou dokumentaci a další důležité doklady týkající se stavby.

Podle okolností se může jednat zejména o:

ověřenou projektovou dokumentaci;

dokumentaci pro provádění stavby;

dokumentaci skutečného provedení stavby;

geodetickou část dokumentace;

pasport stavby;

stavební povolení nebo jiná dřívější povolení;

kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas nebo jiné doklady o povoleném užívání stavby;

rozhodnutí, osvědčení, souhlasy a jiné významné doklady týkající se stavby;

stavební deník nebo jednoduchý záznam o stavbě, pokud jej má vlastník podle zákona stále uchovávat.

Pokud se dokumentace stavby nedochovala nebo není v náležitém stavu a jsou splněny zákonné podmínky, je vlastník povinen pořídit pasport stavby.

Při prodeji by měl prodávající realitnímu zprostředkovateli sdělit, jakou stavební dokumentací disponuje a zda podle jeho vědomosti odpovídá skutečnému stavu nemovitosti.

Kupujícímu mají být při převodu předány rovněž dokumenty vztahující se k nemovitosti, zejména dokumenty potřebné k jejímu řádnému užívání.

V. Převod bytové nebo nebytové jednotky a dluhy vůči SVJ nebo správci

Při převodu jednotky je nutné věnovat zvláštní pozornost případným dluhům dosavadního vlastníka vůči osobě odpovědné za správu domu.

Podle § 1186 občanského zákoníku mohou při převodu jednotky na nabyvatele přejít dluhy převodce:

na příspěvcích na správu domu a pozemku;

na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu nebo nebytového prostoru;

na zálohách na tato plnění,

pokud je nabyvatel měl a mohl zjistit.

Za dluhy, které na nabyvatele přešly, převodce osobě odpovědné za správu domu ručí.

Převodce proto doloží nabyvateli potvrzení osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy tohoto druhu má, případně že takové dluhy neexistují.

Při přípravě prodeje jednotky je vhodné obstarat toto potvrzení včas a předložit je také realitnímu zprostředkovateli.

Pro řádnou přípravu prodeje mohou být podle konkrétní situace potřebné také další podklady od SVJ nebo správce, například předpis záloh, poslední vyúčtování služeb, informace o případném úvěru domu, plánovaných významných opravách nebo dalších skutečnostech podstatných pro kupujícího.

VI. Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB

Pokud se na převáděnou nemovitost vztahuje povinnost podle zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, je nutné zajistit platný průkaz energetické náročnosti budovy (PENB).

Při prodeji musí být průkaz nebo jeho kopie možnému kupujícímu předložen před uzavřením kupní smlouvy a kupujícímu předán nejpozději při podpisu kupní smlouvy.

Prodávající by proto měl PENB předat realitnímu zprostředkovateli již při přípravě nabídky, aby mohly být správně splněny také povinnosti týkající se uvádění energetické náročnosti v reklamních a informačních materiálech.

U bytové nebo jiné jednotky si vlastník zpravidla vyžádá PENB od společenství vlastníků nebo správce domu.

Pokud vlastník jednotky PENB přes písemnou žádost nezíská, umožňuje zákon za stanovených podmínek nahradit jej vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé tři roky.

Zákon stanoví také případy, na které se povinnost opatřit PENB nevztahuje. Použitelnost konkrétní výjimky je vždy třeba posoudit podle konkrétní nemovitosti.

VII. Technická zařízení, kontroly a revizní dokumentace

Prodávající by měl realitnímu zprostředkovateli předat informace o technických zařízeních, která jsou součástí nemovitosti, a dostupnou dokumentaci k jejich instalaci, provozu, údržbě a opravám.

Plynová zařízení

U plynových zařízení používaných vlastníkem bytu nebo rodinného domu pro osobní užívání neplatí obecná povinnost provádět pravidelné kontroly a provozní revize podle § 19 odst. 2 nařízení vlády č. 191/2022 Sb.

To však neznamená, že je možné provozovat nebezpečné nebo nevyhovující zařízení.

Pokud prodávající disponuje výchozími revizními zprávami, servisními zprávami, doklady o instalaci, opravách nebo kontrolách plynového zařízení či spotřebičů, je vhodné je kupujícímu předat.

Prodávající musí rovněž upozornit na známé závady plynového zařízení.

Elektrická zařízení

U běžného soukromého bytu nebo rodinného domu nelze obecně tvrdit, že vlastník musí v pevně stanovené periodě provádět revizi celé elektroinstalace pouze z důvodu vlastnictví nemovitosti.

Existují však případy, kdy je revize vyžadována v souvislosti se vznikem, změnou nebo provozem konkrétního elektrického zařízení.

Prodávající by proto měl předat dostupné výchozí nebo jiné revizní zprávy, dokumentaci elektroinstalace, doklady o významných rekonstrukcích a případné další dokumenty, které k elektrickému zařízení má.

Známé závady elektroinstalace je nutné sdělit.

Spalovací zdroje na pevná paliva

Pokud je v nemovitosti provozován spalovací stacionární zdroj na pevná paliva o celkovém jmenovitém tepelném příkonu od 10 do 300 kW včetně, který slouží jako zdroj tepla pro teplovodní soustavu ústředního vytápění, vztahuje se na jeho provozovatele povinnost zajistit nejméně jednou za tři roky kontrolu technického stavu a provozu odborně způsobilou osobou.

Pokud se tato povinnost na zařízení vztahuje, měl by prodávající předat poslední doklad o provedení kontroly.

Tato povinnost se nevztahuje automaticky na každá kamna, krb nebo jiný spotřebič na pevná paliva; rozhodující jsou zákonné technické podmínky konkrétního zdroje.

Spalinové cesty a komíny

Čištění a kontrola spalinových cest se provádějí ve lhůtách stanovených právními předpisy podle druhu paliva, výkonu spotřebiče a způsobu provozu.

Kontrolu spalinové cesty provádí oprávněná osoba v oboru kominictví.

Revize spalinové cesty se neprovádí automaticky každý rok, ale v právními předpisy stanovených případech, například před uvedením nové spalinové cesty do provozu, po některých stavebních úpravách, při změně druhu paliva, v některých případech při výměně spotřebiče nebo po komínovém požáru.

Prodávající by měl kupujícímu předat dostupné aktuální zprávy o kontrolách, čištění nebo revizích spalinové cesty.

VIII. Další dokumenty související s nemovitostí

Podle typu nemovitosti je vhodné připravit také další existující dokumenty, například:

návody a dokumentaci k technickým zařízením;

záruční listy;

servisní zprávy;

dokumentaci ke kotli, tepelnému čerpadlu, klimatizaci, fotovoltaice nebo solárním systémům;

dokumentaci ke studni, jímce, septiku nebo čistírně odpadních vod;

smlouvy související s přípojkami nebo dodávkami energií, jsou-li pro převod relevantní;

doklady k významným rekonstrukcím a opravám;

dokumentaci k bezpečnostním, přístupovým nebo jiným technickým systémům;

jiné dokumenty, jejichž znalost je potřebná pro řádné užívání nemovitosti.

Občanský zákoník stanoví, že prodávající kupujícímu odevzdá spolu s věcí také doklady, které se k věci vztahují. Vady dokladů nutných pro užívání věci se mohou považovat za vadu plnění.

IX. Odpovědnost za vady nemovitosti

Prodávající odpovídá za vady za podmínek stanovených občanským zákoníkem.

Je proto důležité, aby byly známé významné vady kupujícímu před uzavřením smlouvy prokazatelně sděleny a aby popis nemovitosti v nabídce ani ve smluvní dokumentaci neobsahoval nepravdivá nebo nepodložená ujištění.

U vady, kterou kupující musel při vynaložení obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy, kupujícímu zásadně práva z vadného plnění nevznikají. To však neplatí, pokud jej prodávající výslovně ujistil, že věc je bez vad, nebo pokud vadu lstivě zastřel.

U skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem občanský zákoník stanoví nejzazší pětiletou lhůtu od nabytí, ve které může být taková vada za zákonných podmínek vytknuta.

Pětiletá lhůta však neznamená, že kupující může po zjištění vady s jejím oznámením libovolně čekat. Není-li mezi stranami ujednáno jinak, musí kupující skrytou vadu oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji při dostatečné péči mohl zjistit.

Pokud prodávající v době odevzdání věci o skutečnosti způsobující vadu věděl nebo musel vědět, nemůže se za zákonných podmínek dovolávat opožděného oznámení vady.

Pokud se na konkrétní prodej vztahuje spotřebitelský režim, tedy zejména pokud prodávající vystupuje jako podnikatel a kupující jako spotřebitel, platí navíc zvláštní zákonná pravidla na ochranu spotřebitele.

X. Odborná technická prohlídka nemovitosti

U rodinných domů, starších staveb nebo nemovitostí se složitějším technickým stavem může být vhodné před zahájením prodeje zajistit odbornou technickou prohlídku nemovitosti.

Taková prohlídka není obecnou zákonnou podmínkou prodeje, může však pomoci:

zjistit vady, kterých si vlastník není vědom;

přesněji popsat technický stav nemovitosti;

připravit potřebné podklady pro kupujícího;

snížit riziko pozdějšího sporu o stav nemovitosti.

Výběr odborníka je na prodávajícím. Doporučuje se osoba s odpovídající odborností, praxí a pojištěním odpovědnosti.

XI. Závěrečné upozornění

Každá nemovitost je odlišná a může podléhat dalším právním nebo technickým požadavkům podle svého druhu, stáří, způsobu užívání, vybavení a provedených stavebních úprav.

Pokud si prodávající není jistý, zda je určitá skutečnost pro prodej významná, doporučuje se ji realitnímu zprostředkovateli sdělit. Je bezpečnější případnou skutečnost společně vyhodnotit než ji při přípravě prodeje opomenout.

Toto poučení nenahrazuje individuální právní nebo technické posouzení konkrétní nemovitosti.

Reality Kozlík s.r.o.
IČO: 235 78 211
Masarykova 720, 252 63 Roztoky

Poslední aktualizace: 11. 8. 2026