Zásadní změny v oblasti prodeje pozemků a nemovitostí
Zásadní změny v oblasti prodeje pozemků a nemovitostí
Od 1.7.2025 bude účinná novela zákona o DPH (zák.č. 235/2004 Sb.), která má přímý dopad na každodenní práci makléřů a realitních kanceláří. Změny se týkají zejména výkladu definice stavebních pozemků, pravidel pro uplatnění DPH a rekonstrukcí nemovitostí. Níže přináším shrnutí toho nejdůležitějšího.
Co se mění?
Rozšiřuje se definice "stavebního pozemku"✅ více pozemků bude nově posuzováno jako stavební a jejich prodej bude podléhat DPH.
✅ Změny v časových lhůtách pro osvobození u stavebuplatnění DPH může být vyžadováno až do 23 měsíců od dokončení stavby.
✅ Rekonstrukce s výrazným navýšením hodnoty (nad 30%)mohou nově znamenat povinnost odvést DPH.
Jaký to má dopad na realitní praxi?
Více obchodů bude spadat do režimu s DPH✅ zvyšuje se tím odpovědnost makléře při komunikaci s prodávajícími i kupujícími.
✅ Nutnost pečlivé kontroly pozemků - včetně právního statusu, stavební připravenosti i napojení na inženýrské sítě.✅ Vyšší riziko sankcí - pokud nebude správně posouzen daňový režim - zejména u rekonstrukcí a novostaveb.
Na co si dát pozor u každé nové zakázky? Co to znamená pro práci realitního makléře?
✅ Každý pozemek je potřeba posoudit individuálně - nejen podle katastru, ale i podle územního plánu a reálného stavu.✅ Bude nutné se ptát klienta, co s pozemkem dělal, kdy a jak. I oplocení nebo příjezdová cesta může situaci zásadně změnit.
✅ Bude nutné klientům doporučovat, aby si vzali daňového poradce, pokud existuje jakákoliv pochybnost. Změny jsou natolik citlivé, že "dobrý úmysl" už nebude stačit.
✅ Nejde jen o právní vědomost, ale i o odpovědnost - případné doměrky a sankce jdou často ruku v ruce s odpovědností makléře a realitní kanceláře.
V době, kdy se hranice mezi podnikáním a soukromým prodejem stírá, se každý realitní obchod může stát časovanou bombou - a jen důkladná příprava, právní opatrnost a správná interpretace zákona rozhodnou, jestli z ní bude výbušnina, nebo úspěšně dokončený obchod.
Pojďme si to trochu rozebrat:
1. Zkrácení lhůty pro osvobození od DPH
Doposud bylo možné prodat nemovitost bez DPH po uplynutí 5 let od kolaudace. Nově se tato lhůta zkracuje na 23 měsíců. Pokud tedy prodáte byt či dům dříve než 23 měsíců po kolaudaci nebo zásadní rekonstrukci, musíte k ceně připočítat 21 % DPH. To může výrazně ovlivnit výslednou cenu nebo čistý zisk z prodeje.
Příklad: Koupíte novostavbu v říjnu 2023 a rozhodnete se ji prodat v květnu 2025. Protože neuplynulo 23 měsíců, musíte k prodejní ceně 10 milionů přičíst 21% DPH. Výsledná cena tudíž bude 12 100 000 Kč a státu z této částky odvedete 2 100 000 Kč.
2. Rekonstrukce a 30% hranice
Pokud do rekonstrukce nemovitosti investujete více než 30 % budoucí prodejní ceny, považuje se nemovitost za "novou" a platí pro ni stejné daňové podmínky jako pro novostavbu. Prodej do 23 měsíců od rekonstrukce pak podléhá DPH.
Příklad: Rekonstruujete garsoniéru za 1,2 milionu a plánujete jí prodat za 4 miliony. Rekonstrukce tvoří 30 % ceny – musíte počítat s DPH ve výši 840 tisíc korun, pokud prodáte před uplynutím lhůty.
Naopak při menších úpravách (např. výmalba, nové podlahy do 200 tisíc korun) se vás DPH pravděpodobně týkat nebude.
3. Klíčová bude evidence v RÚIAN a katastru nemovitostí
Nově se bude při posuzování typu nemovitosti vycházet z údajů v registru RÚIAN. Pokud např. prodáváte rekreační objekt užívaný jako rodinný dům, ale RÚIAN ho eviduje jinak, můžete ztratit nárok na osvobození od DPH. Doporučuje se zkontrolovat zápis v RÚIAN a v katastru a včas požádat o opravu, pokud neodpovídá skutečnosti.
Na co si dát pozor?
✅ Majitelé a investoři by měli dobře plánovat načasování prodeje a výši rekonstrukce.
✅ Běžní prodávající musí hlídat dvouletou lhůtu od kolaudace.
✅ Kupující by měli vědět, zda je cena včetně DPH, a ověřit si právní status nemovitosti.
Nová definice stavebního pozemku
Jednou z nejvýznamnějších změn je úprava definice tzv. "stavebního pozemku," tedy pozemku, jehož prodej/dodání podléhá DPH. Novela zpravidla zpřesňuje:
✅ Za stavební pozemek se bude považovat takový pozemek, který je, nebo může být, stavebně využitelný pro výstavbu stavby, zejména díky úpravám v územním plánu, existenci inženýrských sítí, příjezdových komunikací, projektové dokumentaci apod.
✅ Nově bude kladen důraz na to, zda pozemek splňuje podmínky pro to, aby na něm mohla vzniknout stavba "bez podstatných překážek". Tuto větu je nutné vnímat tak, že i dodání nezasíťovaného pozemku může spadat pod DPH, pokud je zřejmé, že síťování je reálně zajištěno, třeba smlouvou.
✅ Pro praxi to znamená, že více transakcí s pozemky se bude nově zdaňovat DPH více než dosud. Nákup/pronájem pozemku k investičním záměrům může být proto dražší, a to se může projevit v koncových cenách nemovitostí.
Dopady na praxi
✅ Navýšení administrativy: S častějším zdaňováním pozemků vznikne více situací, kdy bude nutné v daňovém přiznání k DPH hlídat a vykazovat transakce, které dříve mohly být osvobozené.
✅ Cashflow a finanční plánování: U prodejců nemovitostí, developerů či realitních kanceláří, bude zapotřebí více počítat se správným načasováním prodeje, aby se minimalizovaly daňové zatížení a potenciální rizika spojená se špatným určením DPH režimu.
✅ Přesnější dokumentace: Bude důležitější dobře dokládat stav přípravy pozemku (projektová dokumentace, smlouvy o přípojkách, případné dokumenty k územnímu či stavebnímu řízení).
Co platí už od 1. ledna 2025
Novela zákona o DPH přinesla řadu změn již od začátku roku, které se týkají zejména:
✅ Nových registračních limitů (zvýšení obratu pro povinnou registraci).
✅ Lhůt pro uplatnění odpočtu DPH (v některých situacích došlo k prodloužení možného období).
✅ Podmínek pro vystavování opravných daňových dokladů (např. zpřesnění situací, kdy a jak lze opravný daňový doklad vystavit, aby byl daňově uznatelný).
Tyto změny jsou již účinné, takže je firmy a podnikatelé musí zohledňovat ve svých daňových a účetních postupech.
Shrnutí a doporučení
Od 1. července 2025 nabývají účinnosti změny ohledně vymezení stavebního pozemku a osvobození od DPH při dodání staveb. Pro realitní kanceláře, developery a investory to znamená nutnost pečlivější přípravy transakcí, aby byla správně zvolena daňová režie a bylo jasné, zda (a v jaké fázi) se uplatní DPH. Doporučuje se konzultovat konkrétní případy s daňovým poradcem či účetním specialistou, protože změny mohou výrazně ovlivnit výši i načasování daňových odvodů. Změny v DPH nejsou jen účetní detail – mohou rozhodnout o tom, zda na nemovitosti vyděláte, nebo proděláte.
Autor: Lenka Kozlíková
Motto: ,,BÝT JINÝ NENÍ ŠPATNÉ, JE TO VÝHODA.
Jsem podnikatelka, která pracuje proto, že jí to baví. Ne pro to, že musí."
Žiji se svým mužem, synem Ondráškem a našim zvířectvem v Roztokách u Prahy, v domě, který neustále zvelebujeme.
Svou práci si doslova užívám, což na mně poznáte od první minuty setkání. Ve svém volném čase se věnuji designování bytových interiérů a je to doslova mou další vášní. O čemž se můžete přesvědčit i u předpřípravy nemovitosti prodeji či pronájmu.
Profesně:
V realitách jsem začala působit od roku 2006. Od září 2008 zcela samostatně. Po té jsem v roce 2015 spoluzakládala společnost Home Kozlík, které jsem nyní jednatelem, se svým týmem specializovaných odborníků od profi prezentace až po nemovitostní marketing.
Jsem certifikovanou realitní makléřkou, a znám tedy dobře obor své praxe. Ráda poskytuji osobní konzultace. Jak já říkám, nikdy není nad dobrý šálek kávy.