Zdědili jste nemovitost a plánujete prodej? Dejte si pozor na daň z příjmu

Zdědění nemovitosti je samo o sobě silný životní moment, často spojený s emocemi a složitou situací. Mnoho lidí však netuší, že když se rozhodnou takto nabytou nemovitost prodat, může jim vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmu. V některých případech je prodej osvobozený, ale jindy může jít o statisícové částky. Pojďme si přehledně říci, kdy se daň platí a kdy ne.

Kdy daň z příjmu platit nemusíte?

1. Dědictví v přímé linii

Pokud jste nemovitost zdědili po rodiči, prarodiči nebo manželovi/manželce, počítá se do vlastnické lhůty i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Například: pokud maminka vlastnila dům 15 let a Vy ho po její smrti zdědíte, můžete ho klidně ihned prodat a daň z příjmu neplatíte. Lhůta pro osvobození (5 nebo 10 let dle data nabytí) se tímto považuje za splněnou.

2. Dlouhodobé vlastní užívání

Pokud jste v nemovitosti alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem bydleli, můžete být rovněž osvobozeni od daně – i když jste ji třeba zdědili nedávno.

3. Peníze použijete na vlastní bydlení

Další možnost osvobození vzniká, když výnos z prodeje použijete na uspokojení vlastní bytové potřeby – tedy například na koupi bytu, stavbu domu nebo splacení hypotéky. Je však třeba doložit účel využití prostředků a splnit podmínky zákona.

Kdy se naopak daň z příjmu platí?

1. Dědictví mimo přímou linii

Pokud nemovitost zdědíte například po tetě, strýci nebo osobě, se kterou nejste v přímé příbuzenské linii, vlastnická historie se Vám nepřevádí. To znamená, že začíná běžet nová lhůta 5 let (u nemovitostí nabytých do roku 2020) nebo 10 let (u nemovitostí nabytých od roku 2021), a pokud nemovitost prodáte dříve, vzniká Vám daňová povinnost.

2. Krátká doba vlastnictví bez splnění dalších podmínek

Pokud nemovitost prodáte dříve, než uběhne zákonem stanovená doba, a zároveň v ní nebydlíte ani nepoužijete výnos na bydlení, budete muset zaplatit daň z příjmu ze zisku.

Jak se daň počítá?

Dobrou zprávou je, že se daň neplatí z celé prodejní ceny, ale pouze ze zisku – tedy rozdílu mezi prodejní cenou a cenou, za kterou jste nemovitost získali (v tomto případě ocenění v dědickém řízení).

Příklad: Pokud je v dědickém usnesení hodnota domu uvedena jako 3 500 000 Kč a Vy jej prodáte za 4 200 000 Kč, pak se zdaní rozdíl 700 000 Kč. Tento zisk je součástí Vašeho ročního daňového přiznání a podléhá sazbě 15 % (případně 23 % při překročení hranice solidárního zvýšení).

Ale pozor na novinku od 1. 7. 2025 – DPH i pro dědice!

Od 1. července 2025 vstupuje v platnost novela zákona o DPH, která může překvapit i ty, kdo nemovitost pouze zdědili a nikdy nepodnikali. Podle této úpravy:

• Pokud prodáváte nemovitost do 23 měsíců od její kolaudace nebo zásadní rekonstrukce, musíte k ceně připočítat 21 % DPH.

• Za "zásadní rekonstrukci" se považuje situace, kdy do oprav investujete více než 30 % budoucí prodejní ceny.

• A to platí i pro dědice! Pokud zůstavitel provedl zásadní rekonstrukci krátce před svou smrtí a Vy prodáte dům či byt dříve než za 23 měsíců od jejího dokončení, může na Vás dopadnout povinnost odvést DPH – a to i v případě, že nejste plátcem DPH a nikdy jste nepodnikali.

Příklad: Tatínek v roce 2024 rozsáhle zrekonstruuje dům, náklady přesáhnou 30 % budoucí prodejní ceny. V roce 2025 zemře. Vy jako dědic prodáte dům v říjnu 2025 – tedy do 23 měsíců od rekonstrukce. → Prodej podléhá 21% DPH.

Doposud byla tato povinnost vázána především na developery a plátce DPH. Nově se však vztahuje na každého – včetně dědiců.

Co z toho plyne?

Při prodeji zděděné nemovitosti záleží především na tom, po kom jste ji zdědili, jak dlouho ji měl zůstavitel ve vlastnictví, zda jste ji sami užívali, nebo jak naložíte s výtěžkem z prodeje. V mnoha případech je možné se placení daně vyhnout, ale je potřeba znát pravidla a případně konzultovat situaci s odborníkem.

Od července 2025 si navíc dejte dvojnásob pozor – vedle daně z příjmu se může přidat i povinnost odvést DPH, a to i u dědictví. Jediným klíčem je dobrá znalost historie nemovitosti a včasná odborná konzultace.

Pokud si nejste jistí, neváhejte se na mě obrátit – ráda Vám s tímto tématem pomohu osobně nebo doporučím daňového poradce. Prodej nemovitosti je zásadní krok – a chybný odhad daňových dopadů Vás může stát zbytečně mnoho.